Gestion locative en Floride par Barnes Miami

Barnes offre un service de gestion de bien ou « Property Management » de qualité à tous les propriétaires et investisseurs qui possèdent une propriété dans la région de Miami et souhaitent, sur place, un opérateur de confiance.  Que votre bien soit loué ou qu’il soit votre résidence secondaire, Barnes vous propose une gamme de services à la carte. C’est l’un des rares groupes immobiliers qui a structuré un département dédié depuis déjà de nombreuses années. Nous gérons aujourd’hui plus d’une quarantaine de propriétés.

Pour tous les biens, en location ou résidence secondaire

Barnes vous guide sur tous les choix à faire en tant que nouveaux propriétaires en Floride :

  • Assurances : Barnes travaille avec plusieurs agents d’assurance (‘insurance brokers’), qui vous proposeront plusieurs devis chez différentes compagnies d’assurances, avec les couvertures suffisantes selon vos besoins. En Floride, les quatre polices d’assurance les plus communes et recommandées sont :
    • Assurance propriété classique ou « homeowners insurance » : en cas de dégât des eaux (fuites de plomberie) et du feu. La couverture varie selon le type de bien : appartement/condominium, maison, si le logement est vide, occupé par le propriétaire ou occupé par un locataire.
    • Assurance ouragans : le plus souvent intégrée dans l’assurance propriété, elle couvre les dégâts provoqués par les phénomènes météorologiques exceptionnels tels que les ouragans et tornades. Elle est fortement recommandée en Floride mais pas obligatoire si vous n’avez pas un crédit. Le niveau de franchise est différent pour un dégât provoqué par un ouragan (% du maximum de couverture) ou pour un dégât classique (franchise forfaitaire).
    • Assurance inondations : uniquement pour les maisons situées en zones inondables. Pas obligatoire si vous n’avez pas un crédit.
    • Assurance responsabilité civile : parfois incluse dans l’assurance propriété classique, elle peut être nécessaire en plus d’une couverture minimum incluse dans l’assurance propriété afin d’obtenir une meilleure protection.
  • Comptable : Barnes conseille fortement à ses clients de choisir un expert-comptable local qui préparera les déclarations (‘tax return’) au service des impôts Américain : l’IRS (Internal Revenue Service). Votre comptable aura également besoin de travailler en étroite collaboration avec l’avocat qui a constitué votre entité juridique si vous avez choisi d’acheter via une société.
    Grâce à son implantation de plus de 10 ans à Miami, Barnes est en mesure de vous proposer des cabinets d’experts comptables Américains ou Francophones, connaissant les enjeux de votre investissement dans votre pays d’origine.

Barnes va ensuite coopérer avec ce comptable tout au long de la gestion du bien, lui fournissant toutes les informations nécessaires aux déclarations ainsi que les supports justificatifs : journal comptable (revenus et dépenses), copies des factures, etc.

  • Domiciliation de votre bien et/ou de votre société à l’adresse postale Barnes, afin que nous puissions recevoir tout votre courrier et vous en communiquer les informations importantes : courrier de la ville, de l’état de Floride, de l’IRS (service des impôts), de votre association (copropriété) et autres.

Si votre bien est loué :

Avant la location, Barnes vous aide à sélectionner le bon locataire en vérifiant son profil et son historique. Nous recherchons la présence d’un éventuel casier judiciaire et vérifions la capacité de la personne à rembourser ses dettes, via le ‘credit history’. Un revenu suffisant pour payer le loyer avec un bon ‘credit score’ et un casier vierge sont les critères qui permettent d’accepter une offre ou pas. Aucun autre critère ne doit être pris en compte, au risque de s’exposer aux accusations de discrimination (‘Fair Housing Act’).

Lorsque le locataire a emménagé, Barnes devient son interlocuteur privilégié en gérant ses diverses requêtes. Nous nous occupons de faire respecter les termes du bail et de collecter dans les délais les loyers pour le propriétaire. Nous organisons et coordonnons la maintenance du bien et les réparations qui incombent au propriétaire, grâce à l’aide d’une équipe de prestataires professionnels dans chaque domaine, sélectionnée pour son professionnalisme, et régulièrement remise en compétition pour vous assurer le meilleur rapport qualité-prix.

Aucune réparation majeure n’est faite sans l’accord écrit au préalable du propriétaire, avec présentation de différents devis compétitifs.

Il est par exemple très important en Floride de maintenir régulièrement les systèmes d’air conditionné, aussi nécessaires que les systèmes de chauffage en France. La maintenance de l’électroménager fait partie de la responsabilité du propriétaire puisque celui-ci est loué avec le reste du bien.

Les règles qui définissent les responsabilités entre le locataire et le propriétaire sont clairement définies dans le bail (ou ‘lease’ en anglais); c’est pourquoi il est très important que ce dernier soit établi par un professionnel de l’immobilier (‘Realtor’). Barnes s’assure également que le bail vous protège bien en tant que propriétaire.

En cas de litige avec les locataires ou de non-paiement des loyers, Barnes s’occupe de renforcer les termes du contrat avec l’aide juridique de partenaires avocats spécialisés en immobilier, voire de lancer les procédures d’expulsion le cas échéant.

Barnes s’occupe de régler les différentes factures de réparation et maintenance, avec l’argent collecté des loyers. Ce fonds de roulement gardé sur le compte Barnes sert également à payer les charges relatives au bien comme les charges mensuelles de copropriété, les taxes foncières, l’assurance propriété, le remboursement d’emprunt, etc.

Barnes a développé une plateforme propriétaire sécurisée, unique, en exclusivité pour ses clients.  Vous pouvez suivre en ligne l’évolution du compte de votre propriété chez Barnes, et faire une demande de virement sur compte bancaire personnel ou professionnel.

En cas de dégât majeur (fuite, inondation, incendie, etc), Barnes s’occupe immédiatement de lancer et de coordonner les procédures de déclaration aux assurances, en collaboration avec un ‘insurance adjuster’, une personne spécialisée dans les relations avec les assurances, qui travaille dans votre intérêt pour être surs que vous tiriez le meilleur parti de votre police d’assurance.

Nous coordonnons ensuite le paiement par l’assurance et les réparations, étape par étape, et ce, dans le respect des règles et régulations imposées par les codes et régulations de la ville et de votre ‘homeowner association’ (copropriété).

Enfin, lors du départ du locataire, nos équipes effectuent l’état des lieux de sortie et s’assurent que le bien est dans les mêmes conditions que lors de l’état des lieux d’entrée, moins l’usure classique (‘wear & tear’). Dans le cas contraire, les responsabilités sont établies entre locataire et propriétaire et Barnes retiendra les frais de remise en état sur la caution du locataire, au préalablement conservée sur le compte séquestre de Barnes.

Pour votre résidence secondaire :

Barnes propose un service particulièrement personnalisé dans le cas où vous occupez votre bien comme résidence secondaire car nous comprenons l’importance d’avoir un partenaire fiable sur place en votre absence, dans l’optique de profiter pleinement de vos propriétés lors de vos séjours à Miami. 

Nous vous permettons de choisir, à la carte, les domaines dans lesquels vous souhaitez l’assistance des équipes de Barnes.

Le champ d’intervention est aussi complet que dans le cadre de la  gestion d’un bien loué (voir ci-dessus) avec d’autres prestations supplémentaires (sur devis) :

  • ouverture des différents comptes de charges ;
  • mise en place, gestion et paiement des différents prestataires, (électricité, internet, câble TV,  téléphone, eau, gaz, alarme, jardinier, ménage, entretien piscine, maintenance de la climatisation, etc.) ;
  • renouvellement de votre société LLC ou Inc, chaque année avant le 1er mai ;
  • révision à la baisse de vos taxes foncières (‘Property taxes’) avec l’aide d’un avocat spécialisé.

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