Guide du vendeur

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Vendre un bien immobilier à Miami en Floride 

Estimation

Si vous envisagez de vendre votre bien en Floride, votre Consultant Barnes vous préparera une évaluation gratuite, élaborée à partir d’une véritable étude de marché récapitulant un ensemble de données : ventes comparables dans le quartier ou dans l’immeuble (dans le cas d’un appartement), analyse de ces propriétés comparables (état des biens et autres éléments qui ont influé le prix), inventaire des biens disponibles directement concurrents, moyenne des jours sur le marché avant la vente. Cette étude vous permet de valider le prix de la vente immobilière à partir de critères objectifs afin de vendre au bon prix tout en étant compétitif sur le marché.

Mandat exclusif, Agent partenaire

Le système immobilier aux Etats-Unis repose sur une logique de partage d’information et de coopération entre les Agents. A la base de cette logique : les mandats exclusifs. En effet, pour pouvoir donner à son bien l’exposition la plus large possible, qu’elle soit locale, nationale et internationale, il ne peut y avoir au départ qu’une exclusivité donnée à un Agent qui, de ce fait, peut mettre l’annonce dans le MLS (fichier partagé). Le MLS est même partiellement consultable par le grand public. Par exemple, sur son site internet, Barnes a mis une passerelle avec le fichier centralisé, qui permet aux acheteurs de démarrer leurs recherches seuls, quel que soit leur lieu de résidence. Aux Etats-Unis, il n’existe presque pas de vente de particuliers à particuliers et encore moins dans l’univers du luxe. Les vendeurs souhaitent s’entourer d’un professionnel qui les accompagne tout au long du processus de vente, et les épaule de bout en bout. Votre Consultant immobilier Barnes organise le marketing, les visites, assure le suivi des négociations avec l’agent de l’acheteur, soumet les offres, vous conseille sur le contrat d’achat, les conditions, coordonne le closing avec l’avocat de l’acheteur et le vôtre,

Quels frais à la charge du vendeur ?

Les honoraires d’agence sont le plus souvent de 6%, à la charge du vendeur, et divisibles en deux : 50% pour l’Agent qui représente le vendeur et 50% pour l’Agent qui représente l’acheteur. Si l’Agent trouve directement un client, il peut représenter les deux parties et est en droit d’obtenir 100% de la commission, si c’est ce qui a été définit dans le mandat. Les montants des commissions sont donc inclus dans le prix de vente ainsi que les conditions de coopération. Celles-ci doivent être ensuite clairement précisées dans le fichier central. Lorsque vous signez un mandat de vente, la durée du mandat est également à décider. Le plus souvent, dans la mesure où l’agence va réaliser des opérations marketing sur le bien, un minimum de 6 mois est demandé. Au-delà des honoraires d’agence, les « frais de closing » (frais de notaire) varient entre 1,5 et 2%. A cela, il faudra ajouter des frais d’avocat pour la préparation des « seller’s documents ». Ceux-ci varient entre $1,000 et $2,000 selon les cabinets.

Le « staging » ou comment montrer son bien sous le meilleur jour

La présentation du bien est déterminante aux Etats-Unis. C’est une véritable « mise en scène » dès lors que l’on est dans l’immobilier de luxe. Cette tendance a d’ailleurs été exportée en Europe, sous le nom de « home staging ». L’idée n’est pas seulement de présenter son bien sous le meilleur jour, mais de le dépersonnaliser pour que l’acheteur potentiel se projette mieux dans la maison ou l’appartement. Votre Consultant Barnes vous conseillera sur ce qui peut être amélioré, en prenant l’œil critique des futurs visiteurs. Si nécessaire, nous vous recommanderons des entrepreneurs pour effectuer quelques travaux et ajustements nécessaires, ou encore une société de staging qui peut même installer des meubles temporaires en valoriser les espaces de vie. Nous faisons en sorte que le bien soit prêt pour une étape essentielle : le reportage photo et vidéo.

Chez Barnes, nous accordons une importance particulière aux photos, la première impression étant cruciale pour attirer un prospect. Nous travaillons avec une équipe de photographes professionnels de qualité, spécialisés dans l’immobilier. Chaque séance photo peut durer une heure à une demi-journée entière et est supervisée par votre Consultant qui veille à tous les détails. Le reportage est offert à nos clients.

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La mise sur le marché, le marketing et la publicité

Votre Consultant va mettre l’annonce dans le fichier centralisé de l’Association des Realtors, le « MLS », avec une description détaillée, les conditions des visites, les photos. Cela donne à votre bien une exposition maximale, locale mais aussi nationale. Chez Barnes, nous vous faisons profiter aussi de la puissance de notre réseau international, en menant des campagnes en ligne et off-line, incluant un mix media : publicité, articles, brochures, opérations de relations publiques (dans le cas de biens de grand luxe). Nos équipes sont expertes en marketing et communication, cela fait partie de notre différence.

De la visite… à l’offre

Le Consultant s’engage à une disponibilité totale pour ne rater aucune occasion de montrer le bien. Les propriétaires ne sont généralement pas présents lors des visites, les deux Agents (du vendeur et du prospect) coopèrent, chacun dans l’intérêt de leurs clients respectifs et de la réalisation de la transaction.

Pour les biens haut de gamme, nous qualifions en amont les visiteurs en accord avec l’Agent qui les accompagne. Nous organisons régulièrement des portes ouvertes pour les agents coopérants (Broker’s open) et pour le grand public (Open house). Aux Etats-Unis, les visites se font tous les jours de la semaine, donc 7 jours sur 7. Chez Barnes, nous sommes très attentifs à la qualité des visites : présentation, ponctualité, explications détaillées, justification du prix avec des comparables etc. C’est un moment stratégique de la vente.

Lorsqu’un client est intéressé, s’il est représenté, c’est son Agent qui rédige l’offre qui deviendra le contrat final en cas d’acceptation. Il faut lui fournir le « seller’s disclosure » qui est un document déclaratif rempli par le vendeur sur l’état de la maison ou ce dont il a connaissance. Les termes négociables, dans le contrat « as is » sont la durée de la période d’inspection, le mode de paiement (comptant seulement, ou comptant et crédit), la date souhaitée de closing (signature et remise des clés), la responsabilité financière des charges de copropriété dans le cas d’un appartement (par exemple en cas de levée de fonds déjà votée) etc.

Une fois l’offre acceptée par toutes les parties, elle est « executed » et vient la période d’inspection. L’acheteur souhaitera tout vérifier et aura parfois tendance à demander un rabais supplémentaire si de mauvaises surprises sont identifiées. C’est souvent une deuxième négociation.  Pendant cette période, le vendeur doit être coopérant pour la « due diligence » demandée par l’acheteur : inspection complémentaire, architecte pour des travaux ultérieurs, « appraiser » (estimation officielle).

Le closing ou acte de vente

L’avocat du propriétaire prépare les « seller’s documents » qu’il envoie ensuite au « closing Agent » chargé de l’exécution de l’acte de vente. Si l’acheteur n’a pas besoin d’être présent pour l’achat, et peut signer les documents électroniquement avec authentification virtuelle, le vendeur doit signer les documents sur place ou devant un notaire certifié. Si vous habitez hors des Etats-Unis, ce notaire certifié se trouve à l’Ambassade Américaine du lieu de résidence (sur rendez-vous). Les non-résidents sont soumis à la FIRPTA. Les impôts américains (IRS) retiennent une partie de la somme de la vente en attendant d’avoir calculé les impôts sur la plus-value. Le remboursement du solde peut prendre 6 mois à un an.

Aux Etats-Unis, l’acheteur et le vendeur se rencontrent rarement. Le « closing » est souvent fait par chaque partie chez son avocat, les documents transitant entre les deux interlocuteurs.