Depuis plusieurs années, Miami voit arriver de nombreux investisseurs brésiliens souhaitant s’implanter dans la magic city. Ils viennent avec une vision pragmatique de l’investissement, ou par peur de l’instabilité politique, économique et financière du Brésil, accentuée par la destitution de la présidente Dilma Roussef.

Les principales raisons d’investir à Miami évoluent

Selon les experts du marché, les raisons d’investir à Miami aujourd’hui ne sont plus les mêmes qu’il y a 2 ans.

Selon Fernando Bergallo, propriétaire de la société de courtage de change FB Capital, basée à São Paulo : « il n y a aucun doute sur le fait que les motivations d’achat des investisseurs brésiliens à Miami ont changé ces 2 dernières années. La personne qui investissait à Sunny Isles Beach en 2011 le faisait car le prix était intéressant. Maintenant, les prix sont plus élevés, notre monnaie est plus faible, et ils achètent toujours mais pour d’autres raisons que la rentabilité immédiate. Ils ont une vision long terme avec pour objectif de venir d’installer et préparer leur départ du Brésil. »

La situation brésilienne toujours fragile

Au Brésil, la situation économique, financière et politique est très instable. Un rapport du sénat brésilien publié le 2 Août 2016 confirme les accusations de maquillage des comptes publics par l’ancienne présidente afin de favoriser sa réélection en 2014. C’est donc le vice-président Michel Temer qui prend la tête du pays jusqu’à la fin du mandat supposé de Dilma Roussef.

Divers secteurs d’investissements sont visés

Les secteurs d’investissements attirant les brésiliens à Miami sont divers : l’immobilier résidentiel tout d’abord, notamment les nouveaux projets de construction qui fleurissent dans la ville et ses alentours. L’immobilier commercial également, et les entreprises qui représentent un moyen efficace de s’implanter professionnellement, d’obtenir un visa et de faire du profit.

De nombreuses sociétés se créent pour favoriser l’échange entre la 1e économie d’Amérique du sud  et la 1e ville de Floride. Marcio Kogut, brésilien de 43 ans, investit à Miami depuis 2013. Il a créé depuis peu une startup nommée 20startups.com, dont le but est de mettre en relation des startups brésiliennes et les fonds d’investissement présents aux Etats-Unis.

Les investissements brésiliens à Miami ne sont donc pas prêts de s’arrêter, ce qui assure une stabilité supplémentaire au marché immobilier local pour les prochaines années.

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Miami, comme de nombreuses villes nord-américaines (Los Angeles, Chicago, Washington DC), fait face à un problème de dépendance aux automobiles et à un manque d’infrastructures de transports en commun. Traditionnellement conçue pour et avec l’automobile, la ville a connu une croissance, notamment immobilière, qui l’oblige à repenser sa politique de transport. D’autant que de plus en plus de résidents recherchent la « walkability » c’est-à-dire la possibilité de pouvoir se déplacer sans voiture.

La ville a récemment étudié et lancé plusieurs projets afin de désengorger le trafic dans les lieux les plus fréquentés, et faciliter les déplacements entre les différentes villes de Floride. 3 projets ont donc été créés : de nouvelles lignes de Metrorail dans Miami, un tram desservant Miami Beach, et un train reliant Miami à Orlando.

Un projet ambitieux avec Alstom en première ligne

Pour la création de ces nouvelles infrastructures, Miami s’est appuyé sur des partenaires de choix.

L’entreprise japonaise Hitachi, par le biais de sa filiale italienne Hitachi Rail Italy, sera en charge de la production des systèmes de transport du Metrorail. La société compte s’implanter fortement dans le marché ferroviaire aux Etats-Unis, peu développé pour le moment. Elle créée actuellement un transport en commun sans chauffeur pour la ville d’Honolulu, qui sera en service l’année prochaine.

De plus, un réseau de tram va également être créé à Miami Beach, sur toute la partie South Beach/South Pointe. La société française Alstom, à l’origine de ce projet, est mise en concurrence pour les équipements nécessaires à ce nouveau « light train » qui facilitera les déplacements des touristes et riverains. La construction des infrastructures sur place, en dehors de la production des trains, est estimée à environ 387 millions de $. Un projet d’envergure pour moderniser l’un des quartiers les plus touristique de l’Est Américain, et que l’on espère aussi connecté au nouveau réseau ferroviaire développé de l’ouest de la ville.

Enfin, le projet le plus ambitieux est celui du train nouvelle génération pour relier Miami à Orlando, appelé Brightline. La ligne passera par Fort Lauderdale et West Palm Beach, garantira un confort optimal, et assurera la liaison rapide entre les villes (30 minutes entre Fort Lauderdale et Miami, 60 entre West Palm Beach et Miami, par exemple). La ligne sera opérationnelle en 2017.

Le comportement des utilisateurs évolue à Miami

Avec l’apparition de nouvelles solutions de transport telles que Uber, Zipcar, ou même les Citibike (velib locaux), les utilisateurs changent leur façon de se déplacer, et voudraient être moins dépendants de la voiture. C’est la génération de l’économie partagée, de la « green attitude », dont une partie des Milleniums.

Selon Carlos Gimenez, maire du comté de Miami-Dade, « les nouvelles générations préfèrent se déplacer en train, en bus, ou encore en Uber. Pour eux, la voiture est une contrainte, alors que c’était un luxe pour nous. Les façons de penser évoluent, et nous l’observons de plus en plus dans notre communauté« . Miami a participé au développement d’Uber qui est officiellement autorisé, même à proximité des aéroports.

Un rapprochement avec les modèles européens et asiatiques

Ces modes de transports ont été testés et approuvés depuis de nombreuses années en Asie et en Europe, et ont prouvé leur efficacité. Ces solutions représentent une avancée majeure pour réduire le trafic automobile, aider à réduire les coûts fixes (achat de voiture, assurances, entretien, stationnement…) mais aussi réduire les émissions de gaz à effet de serre et la pollution atmosphérique.

Cela pourra également aider au développement du marché immobilier dans les zones plus éloignées du centre de Miami, qui seront accessibles plus facilement et rapidement.

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Le Canal de Panama se développe pour augmenter son efficacité

Après 9 ans de travaux pharaoniques d’agrandissement, le nouveau Canal de Panama est entré en service à la fin du mois de Juin. Cinq milliards d’euros ont été investis dans ce projet équipé de 2 nouvelles écluses. Le Canal, où passaient 14 000 porte-containers par an, va augmenter son trafic et accueillir des bateaux à plus grande capacité.

Le but est de tripler le volume de marchandises passant par le Canal. Cela permettra de développer les échanges de marchandises entre les USA et l’Asie, et d’attirer dans cette zone 20% du commerce maritime mondial.

Des retombées potentielles fortes attendues pour Miami et sa région

Miami, en tant que port des Etats-Unis le plus proche de la sortie du Canal, compte bien profiter de cette expansion, et accueillir une quantité plus importante de navires à plus fort tonnage. Pour cela, Miami n’a pas hésité à injecter 139 millions de dollars pour augmenter ses capacités d’accueil, aussi bien en augmentant la profondeur des bassins mais également en s’équipant de grues gigantesques, sans oublier bien sûr la modernisation des infrastructures du port. Samedi 9 juillet, Barnes International sera présent aux festivités d’accueil du méga porte-container le Mol Majesty, premier à profiter de ces nouvelles infrastructures.

Des investissements hors du commun ont également été réalisés par l’état de Floride, avec un budget de 8,8 milliards pour le département des transports de l’état. C’est le plus gros budget jamais alloué à ce département dans cet état.

L’augmentation du trafic maritime commercial à Miami contribuera à son développement économique et financier au cours des prochaines années. Doug Wheeler, président et CEO du conseil des ports de Floride explique que « le niveau d’investissement est sans précédent » dans l’histoire de cet Etat. Ces perspectives ont d’ailleurs dynamisé l’immobilier industriel lié à la logistique. Le prix des entrepôts autour de Miami et de l’aéroport a flambé au cours des 4 dernières années, et il y a même une pénurie de locaux disponibles.

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Le marché immobilier à Miami, ces dernières années, s’est surtout développé autour de la construction de nouvelles propriétés (notamment maisons modernes sur l’eau) et appartements. Vues sur la mer ou sur la baie, proximité de la plage, des activités touristiques ou des écoles dans les quartiers résidentiels, chacun y trouve sa part de rêve.

Un marché restreint mais avec une forte valeur ajoutée

Dans ce marché en pleine croissance au cours des cinq dernières années, les villas de luxe ont également mis Miami sur la scène nationale et internationale des transactions les plus chères. Le nombre de maisons de plus de 20 millions sur le marché est restreint, et le temps de vente est plus long puisque ce type de bien correspond à des acheteurs très exclusifs, et à des profils souvent éparpillés autour du monde.

Aujourd’hui, le Comté de Miami Dade (grand Miami) compte 34 maisons à vendre au-dessus de 20 millions et bien sûr chacune d’elle est située en bord de Baie ou d’Océan.  Depuis la semaine dernière, la transaction record de l’année est le domaine de las Brisas, situé au cœur de Coconut Grove, qui vient d’être vendu. L’histoire de cette vente illustre combien le segment de l’ultra luxe doit être proche du zéro défaut. Las Brisas offre un terrain de plus de 27,000 mètres carrés et 9 chambres dans une maison de charme rénovée avec gout et élégance sur 1,500 mètres carrés. Mise sur le marché à 65 millions de dollars en 2014, elle a dû être baissée à 47,5 millions en 2015, pour finalement se vendre à 34,6 Millions de dollars après 214 jours.

La raison ? Cette maison offrait un parc extraordinaire, avec un port privé et une vaste étendue de mangrove en bord de baie. Cette mangrove est protégée, ne peut pas être enlevée, et le propriétaire ne pouvait donc pas avoir de vues baies de la maison. De plus, une école historique de Miami, Ransom Everglades, considérée comme l’un des meilleurs lycées privés des Etats Unis, jouxte cette propriété, avec une sonnerie toutes les heures… De quoi semer le doute chez les acheteurs potentiels. Barnes International avait convié des journalistes français à découvrir cette propriété dès 2014 et avait alors misé sur un acheteur institutionnel (écrin de rêve pour un collectionneur d’art privé par exemple).

C’est finalement  Ransom Everglades School elle-même qui cette semaine a acquis l’une des propriétés les plus chères de Floride, pour développer son campus et l’enrichir d’un patrimoine unique tant architectural qu’environnemental.

People, Stars mais aussi Grands Patrons multinationaux attirés par les rives de Miami

Les propriétés de luxe sont souvent la proie des artistes mondiaux qui y trouvent le calme, le climat et la proximité des vols internationaux pour sillonner la planète. Ricky Martin, Shakira, Tom Cruise, Sting pour n’en citer que quelques-uns. Si Julio Iglesias a choisi l’île très select d’Indian Creek avec un golf prestigieux au cœur de l’ile, son fils Enrique a fait construire une maison dans le style « asian modern » en bord de baie, dans la communauté très privée de Bay Point à quelques pas du Design District. Mais dernièrement, de grands Patrons ont aussi succombé au charme de Miami et de ses iles où l’on peut édifier la maison de ses rêves. Michael Burke, Chairman et CEO de Louis Vuitton a acquis un terrain à construire à Allison Island, près de la plage, dès 2014.  Le président du groupe Moët Hennessy, Christophe Navarre, s’est offert une villa à $8,3 millions de dollars à Bay Harbor Islands. A noter, cette même maison avait été achetée $3,9 millions en 2006. Les villas de luxe, en bord de Baie, autorisent les plus fortes plus-values.

Pour les amateurs, les deux villas les plus chères actuellement sur le marché se trouvent a Casuarina Concourse, au sud de Miami, dans le domaine de Gables Estates. Pour 49 millions de dollars, la maison offre plus de 2 000 mètres carrés habitables et un terrain de 9 000 mètres carrés. Elle est située en bord de Baie, avec des vues exceptionnelles sur Miami, et au bout d’une pointe parfaitement privée. La deuxième sur le classement des plus chères, à $42,500,000 est située à Golden Beach, au nord de la ville, l’un des seuls endroits où l’on peut être en maison et en bord de l’océan (ce sont le plus souvent les appartements qui se sont appropriés l’océan).

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La diversité culturelle de Miami contribue à son développement immobilier

Miami-Dade : 51 % de la population est de culture internationale

L’analyse de l’influence culturelle sur les habitudes d’achat est primordiale pour comprendre et s’adapter à un marché. Miami en est un parfait exemple : avec plus d’une personne sur 2 à Miami-Dade d’origine étrangère, c’est un mélange de nombreuses cultures qui forment un marché hétéroclite aux attentes diverses. Cette diversité place la Floride du Sud, et plus particulièrement Miami, comme un acteur économique fortement présent sur les marchés internationaux.

La porte de l’Amérique Latine

Au vu de son positionnement géographique, Miami est logiquement devenue au fil des années un passage obligé entre l’Amérique Latine et les États-Unis. Beaucoup d’investisseurs de cette région investissent à Miami, y vivent une partie de l’année, y ont installé des sièges sociaux. Ils représentent 76% des acheteurs à Miami-Dade et 63% des acheteurs à Broward. Ils sont attirés par les perspectives économiques favorables à l’investissement, la stabilité, la sécurité, la proximité géographique sans oublier le climat, l’ambiance et le côté mode et jet set.

Cependant, les autres régions du monde sont également représentées, et investissent de plus gros montants. On sait moins que les 5 investissements les plus importants de l’année dernière ont été réalisés par des investisseurs d’Espagne, Chine, Canada, Norvège et Royaume-Uni. Asiatiques, Européens et Canadiens investissent dans la région, mais de façon différente. Les Asiatiques sont attirés principalement par Palm Beach, les Européens et Canadiens également mais ils s’intéressent aussi à Broward. Miami-Dade est privilégiée par les sud-américains.

Avec ces conditions de marché particulières, les acteurs de l’immobilier local se sont adaptés. Outils de communication et agents polyglottes et multiculturels, tout est fait pour attirer les investisseurs étrangers et les accompagner dans leur investissement immobilier. Chez Barnes International Realty, nous avons constaté que chaque transaction s’effectue avec des interlocuteurs multinationaux : il n’est pas rare d’avoir autour d’une table de négociation au moins quatre nationalités et cultures différentes.  Nos équipes étant elles-mêmes multiculturelles, cela permet de mieux naviguer dans cet environnement et d’être à l’aise quel que soit le contexte pour assurer le succès de la transaction.

Une évolution pérenne pour le marché immobilier local

Cette diversité de population, en plus d’être une force en termes de démographie avec la baisse des naissances dans de nombreuses villes américaines, est aussi un facteur fort d’attractivité du marché au niveau mondial. Miami est devenu un aimant international attirant les investisseurs et encourageant ainsi la croissance sur le long terme.

Malgré les voix des experts annonçant en 2009 que les 19000 appartements disponibles sur le marché mettraient des dizaines d’années à être absorbés par le marché, ce nombre a finalement été réduit de plus de 11000 en quatre ans. Le marché entend aujourd’hui jouer la stabilisation et chercher à se pérenniser grâce à cette attractivité internationale.

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Miami est depuis quelques années considérée comme une des villes américaines les plus agréables pour travailler, et elle a même pris, cette année, la tête du classement du magazine Forbes. Elle surpasse les villes concurrentes en termes d’équilibre travail/vie privée, de qualité des relations avec les collègues et supérieurs hiérarchiques, d’ambiance générale au travail, de rémunération, de possibilités d’évolution de carrière, de culture d’entreprise, et de ressources disponibles, qui sont les critères pris en compte pour l’évaluation de chacune des villes.

Une ville devenue un pôle d’attractivité international

La station balnéaire de renommée mondiale, durement touchée par la crise financière de 2008, a su se réinventer pour devenir un pole d’attractivité international, avec de nombreux expatriés s’y implantant avec leur famille et parfois leur entreprise. Elle devance des villes comme San Francisco, Los Angeles, Brooklyn ou encore Jersey City.

De plus, la ville a su diversifier ses secteurs, au-delà du tourisme, en développant l’aéronautique, le pôle santé, la mode, les arts, et le design. Les startups commencent également à être attirées par les perspectives économiques favorables à l’investissement, et une concurrence moins rude qu’en Californie en termes de ressources humaines.

Un développement immobilier qui se poursuit et s’accentue

La 2e place financière des Etats-Unis continue de se développer au fil des années et notamment le secteur immobilier, avec de nombreux grands projets urbains qui développent l’emploi et permettent d’afficher un des taux de chômage les plus bas du pays.

Il fait bon vivre à Miami

L’accès aux Amériques, la diversité culturelle, et le climat tropical, procurent un cadre de vie unique aux personnes souhaitant s’y installer et rayonner sur tout le Continent, du Nord au Sud.

Découvrez la vidéo ici créée par Forbes pour présenter les 10 premières villes du classement

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