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Comment financer son achat à Miami et en Floride ?

juin 14, 2018
Comment financer son achat à Miami et en Floride ?

Le financement, notamment via un prêt hypothécaire appelé « mortgage » est très prisé des investisseurs immobiliers qui profitent ainsi d’un effet de levier. Mais lorsque l’on est étranger et que l’on n’a aucun historique de crédit aux Etats-Unis, quelles solutions de financement sont accessibles ?

Financer son achat à Miami et en Floride, depuis l’étranger :

La plupart des banques européennes se montrent assez frileuses à accorder des prêts immobiliers pour des biens aux Etats-Unis. En effet, leur méconnaissance du marché local et l’impossibilité de prendre une garantie sur le bien les encouragent à la prudence.

Toutefois, certains organismes financiers acceptent de financer des biens aux Etats-Unis, en s’assurant de votre solvabilité d’une autre manière. La banque en question peut accepter les garanties suivantes :

  • – un bien immobilier en garantie dans le pays d’origine
  • – un apport conséquent, soit comptant, soit via une avance sur votre contrat d’assurance vie
  • – en apportant un portefeuille d’actions

L’acheteur étranger bénéficiera alors du taux d’intérêt applicable dans son pays d’origine, ce qui peut être un avantage.

Dans cette configuration, la transaction aux Etats Unis est considérée comme « cash », c’est-à-dire avec paiement comptant, sans clause suspensive de crédit. Le dossier doit donc être parfaitement verrouillé pour que les fonds soient disponibles chez le « title agent » (équivalent du notaire) le jour de la signature, sous peine de rupture du contrat !

Financer son achat à Miami et en Floride, depuis les Etats-Unis :

Il est tout à fait possible d’acheter un bien à crédit aux Etats-Unis, et ce, sans être résident américain. En général, les organismes demandent 35 à 50% d’apport selon le dossier : profil de l’acquéreur et montant emprunté.

Barnes Miami est en mesure de vous mettre en relation avec des organismes de financement spécialisés dans le financement de biens immobiliers aux Etats-Unis pour les investisseurs internationaux.

En règle générale, il est possible pour un non-résident d’obtenir un « mortgage » (prêt immobilier) pour financer à hauteur de 65% du bien acquis. Les taux proposés, pour les clients sans historique dans le pays, varient actuellement autour de 4,5 et 5,3%. Cependant, il faut faire attention aux taux variables, car d’après tous les pronostics, les taux d’intérêt, historiquement bas aux Etats-Unis en ce moment, sont appelés à remonter d’ici fin 2018.

Ce prêt est garanti par une hypothèque sur le bien nouvellement acquis, et est également soumis à des conditions de revenus. En effet, il faut pouvoir justifier auprès de l’établissement bancaire de sa capacité à rembourser son prêt. En règle générale, les banques demandent à ce que vos revenus puissent couvrir 3 fois le remboursement mensuel du prêt.

Cette méthode a l’avantage d’éviter les risques liés au taux de change entre le dollar et la monnaie d’origine de l’acheteur, notamment lorsque celui-ci souhaite louer son bien à Miami, puisqu’il reçoit alors un loyer en dollar et rembourse en prêt en dollar également.

L’amortissement du prêt peut se faire sur une durée allant de 5 à 30 ans en fonction du projet et des besoins. Il est parfois possible de négocier avec l’établissement bancaire une clause de remboursement anticipée sans pénalité.

Le délai d’obtention d’un crédit immobilier peut aller jusqu’à 60 jours ouvrables. Alors que les délais de « closing » pour un achat comptant peuvent être très rapides (parfois seulement deux semaines !), il faut donc prévoir un closing à deux mois minimum pour un achat avec financement. Nous vous conseillons donc de commencer les démarches en amont (qualification, choix du prestataire, préparation de tous les éléments demandés pour le dossier…). Soyez prêts à fournir de nombreux documents et informations, aussi bien sur vos avoirs dans votre pays d’origine que dans tous les pays du monde où vous détenez des biens. Si votre achat est le début d’autres investissements à crédit dans le pays, assurez-vous que la banque participe au programme de partage d’informations de crédit pour bâtir votre historique pour le futur. Ce n’est pas le cas de tous les établissements préteurs.

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