Achat à Miami : ce qu’il faut savoir

 

Vous souhaitez vous installer ou investir à Miami et y acheter un bien immobilier ? Achat à Miami : Voici les informations incontournables concernant le fonctionnement du marché immobilier et le processus d’acquisition d’un bien immobilier.

Pourquoi avoir recours à un agent immobilier ?

En Floride, comme dans le reste des Etats-Unis, le marché immobilier fonctionne autour du MLS (Multiple Listing Service), un fichier central regroupant tous les biens disponibles à la vente ou à la location. Mise à jour en temps réel, cette base de données unique repose sur le principe du mandat exclusif : comme le vendeur confie un mandat exclusif à un professionnel, celui-ci peut lui donner une exposition maximale en le partageant dans le MLS ou il est visible de tous les autres consultants immobilier.

A la différence de la France, chaque partie d’une transaction (acquéreur/vendeur ou locataire/propriétaire) peut avoir recours aux services de son propre agent immobilier. Chaque agent est rémunéré grâce à un partage des honoraires. L’un représente donc l’acquéreur et l’autre le vendeur. C’est au vendeur d’assumer les honoraires des deux agents qu’il s’agisse d’une location ou d’une vente.

 

Puisque le MLS centralise tous les biens en vente ou en location, vous n’avez donc pas besoin de vous rendre dans plusieurs agences immobilières pour trouver la propriété de vos rêves. Il vous suffit de choisir un agent immobilier avec qui vous avez une relation de confiance. Il vous accompagnera ensuite tout au long du processus de recherche, d’offre et de suivi, jusqu’à la conclusion de la transaction.

Chez BARNES Miami, chacun des consultants bénéficie d’une solide expérience du marché local, d’une parfaite connaissance de la ville et de ses différents quartiers, et styles de vie. Grâce à l’accès à la totalité des biens, votre Consultant peut au départ vous montrer de options de quartiers et de biens très variées, avant d’affiner en fonction de vos goûts et des critères les plus importants.

Disponibles et réactifs, les membres de l’équipe BARNES sont là pour vous faire gagner du temps, vous permettre de trouver le bien qui vous correspond le mieux, vous informer clairement des processus, des étapes, vous aider à défendre vos intérêts lors de la négociation. Ce sont de vrais conseillers.

Nous proposons également l’accès à des partenaires et professionnels reconnus, chacun dans leurs spécialités (avocats, comptables, banquiers, architectes, décorateurs, entreprises de travaux, artisans, inspecteurs, assureurs…). Leurs services vous permettront d’optimiser vos investissements et de réaliser vos projets en toute sécurité́ et dans les meilleures conditions.

Découvrez notre équipe de Consultants immobiliers à Miami.

Les principales étapes de l’acquisition d’un bien immobilier

• La recherche et les sélections

Une fois que vous avez donné à votre Agent immobilier la teneur de votre projet (résidence principale, secondaire, investissement) et les critères les plus importants pour vous, que ce soit les quartiers, la taille du bien, le prix, son style, le type d’environnement souhaité, la proximité avec des écoles, … il se chargera de sélectionner des biens, vous enverra en amont les propositions, ce qui vous permettra, même en amont, et même si vous n’êtes pas sur place, de participer à la recherche. Nous pouvons également vous donner accès à un portail privé qui vous permet de recevoir en temps le réel les nouveaux biens qui correspondent aux critères.

Une fois les sélections effectuées, les visites peuvent commencer avec votre Agent. A noter, en Floride et notamment à Miami, les visites peuvent s’effectuer chaque jour de la semaine et au cours du week end. Donc les Agents tentent de s’accorder au mieux avec votre agenda, même si vous êtes peu disponible. En cas d’éloignement, les Consultants Barnes effectueront des visites virtuelles.

• L’offre et la négociation

Une fois que le bien a été trouvé, place à l’offre et à la négociation. Votre agent vous conseillera sur le prix recommandé pour cette acquisition. Car l’agence Barnes a accès à tous les biens comparables récemment vendus dans le même secteur. Notre connaissance du marché nous permet de vous conseiller le prix le plus pertinent.

L’offre est formalisée par un contrat qui prévoit toutes les modalités de la transaction (le prix, le dépôt de garantie, le mode de financement ou règlement, le délai de réponse, la durée de période d’inspection, la date de clôture de la transaction, les clauses spécifiques). L’offre est préparée par l’agent immobilier, avec l’aide d’un avocat qui sera le « closing agent ». Lorsque toutes les parties sont d’accord, et ont signé, cette même offre fait office de contrat final.

• Acception de l’offre

Même si l’acompte qui sera versé à la signature de l’offre est généralement de 10% du montant de la vente, il est négociable et son délai de paiement aussi. L’acquéreur doit transférer ces fonds sur un compte séquestre, appelé « escrow account », en général dans les trois à cinq jours suivant la date d’acceptation du contrat par les deux parties. La disponibilité des fonds, notamment s’ils viennent de l’international, doit être prise en considération avant la transmission de l’offre car les transactions aux Etats Unis peuvent s’effectuer rapidement, notamment lorsqu’il s’agit d’une acquisition comptant.

• Période d’inspection

En Floride, les contrats les plus communément proposés sont ”As Is » c’est-à-dire qu’une fois la vente effectuée, l’acquéreur n’a plus aucun recours contre le vendeur. De ce fait, est proposée une période d’inspection, qui permet d’évaluer l’état de la propriété. La durée est négociable selon le bien, sa taille, son âge etc. Il faut compter en moyenne 15 jours pour une inspection de maison, et plutôt 7 à 10 jours pour un appartement. Cette période est inscrite contractuellement. L’assistance de votre Agent immobilier est essentielle pendant cette phase qui est complexe, surtout lorsqu’il faut renforcer les vérifications ou négocier des surprises éventuellement trouvées.

Une société́ indépendante vient sur place, vérifie tout, fait tourner l’électroménager, les air-conditionnés, etc. parfois, il faut prendre d’autres spécialistes pour compléter l’inspection (générateurs, fosse septiques, toits, plomberie, termites etc,). L’inspecteur rédige un rapport détaillé sur l’état du bien immobilier (à votre charge, prix selon la taille et l’Age du bien). Ce rapport inclut des prix estimés de réparation en cas de problème apparent. L’acquéreur à la possibilité́ de se rétracter sans motif particulier pendant la période d’inspection. Il récupérera alors son acompte dans sa totalité́.

Si vous avez opté́ pour l’achat d’un appartement ou d’une maison situés en copropriété́, nous obtiendrons pour vous les documents officiels « condo docs » qui décrivent les règles, particulièrement importantes lorsque vous souhaitez louer dans le futur (certaines copropriété autorisent seulement la location à l’année, d’autres 4 fois par an, et parfois même la location n’est pas autorisée dans les deux premières années de détention du bien…). Egalement, les règles concernant les animaux domestiques varient d’une copropriété à l’autre (taille, poids, nombre d’animaux…)

Il est aussi essentiel et important d’obtenir les bilans financiers de la copropriété́. Certaines copropriétés demandent un processus d’acceptation pour entériner votre arrivée comme nouveau propriétaire. Il faut remplir un dossier à cet effet et parfois une entrevue sur place est obligatoire avant la signature.

 

• Finalisation de la transaction

Une fois la période d’inspection finie, la relève est prise par le « Title Agent » qui effectue les démarches de type notariales : vérification des titres de propriété, des paiements des taxes et de l’absence de « saisie » sur la maison –« Lien search »-, organisation des transferts de fonds acheteur/vendeur (y compris paiement des banques en cas de crédit). Le document qui récapitule la transaction finale s’appelle le « closing statement ». A cela s’ajoute le « Deed » qui sera officialisé par la ville (avec un sceau) environ un mois après le « closing ».

Nous vous conseillerons une liste de professionnels avec qui nous travaillons et qui sont habitués à une clientèle internationale.

La clôture se tiendra entre 30 et 60 jours après la signature du contrat et les frais seront de l’ordre de 1 à 2,5% du prix d’achat, la différence s’effectuant selon un achat comptant ou à crédit.

Votre agent vous accompagnera pendant toute cette période, jusqu’à l’état de lieux d’entrée.

Il faut noter que la présence physique –bien que recommandée- n’est pas nécessaire pour l’achat, tout pouvant être signé par signature électronique.

 

Pour des informations plus précises concernant un achat à Miami, consultez notre guide de l’acheteur

 

Financer votre achat à Miami

L’obtention d’un financement, si vous n’avez pas d’historique crédit aux Etats-Unis est possible à partir de 40% d’apport de la valeur du bien acheté́.

Si vous optez pour un crédit, certaines étapes sont ajoutées dans le processus de la transaction. Un processus assez complet et qui demande de la disponibilité est nécessaire, notamment dans l’envoi de documents qui vont récapituler les différentes composantes de votre patrimoine.

Une étude est nécessaire dans le cadre de l’achat d’une maison (analyse de la parcelle et plan d’occupation des sols). La banque enverra un « apraiser » qui fera une estimation précise de la valeur du bien. Les assurances sont obligatoires et devront être souscrites avant la signature.

Nous bénéficions d’un réseau de courtiers et partenaires bancaires et assureurs habitues à gérer les crédits pour les internationaux, avec qui nous pouvons vous mettre en relation.

Les frais à prévoir pendant la détention du bien

Nous sommes là également pour vous aider à anticiper les frais de maintenance liés à une propriété en Floride.

• Property tax

Cette taxe foncière / habitation annuelle est comprise entre 1,8 et 2% de la valeur d’achat de votre bien. Payable à partir de novembre, elle offre une réduction de 5% si elle est payée en une fois avant le 30 novembre.

• Charges de copropriété

Si vous achetez un condo ou une maison située dans une communauté, vous devrez vous acquitter de ces frais qui sont extrêmement variables en fonction de la taille des biens et des services offerts. Ils vous seront communiqués par votre consultant Barnes lorsqu’il vous présentera des biens et confirmés au moment de la période d’inspection.

• Assurances

Les assurances ne sont pas obligatoires, sauf lorsque vous achetez avec un crédit hypothécaire. Pour une maison, il y a une assurance « windstorm », « liability » (vol, feu, responsabilité civile) et « flood » (inondations si elle est en zone inondable). Dans le cadre d’un condo, une partie des assurances est incluse dans les frais de copropriété donc seule l’assurance pour l’intérieur de l’appartement est nécessaire.

Maintenance

La maintenance d’une maison comprend en général la société qui entretient la piscine, le jardinier, le « pest control », le plan annuel anti-termites, le plan d’entretien des unités d’air-conditionné.

A noter que l’agence BARNES Miami propose également des services de gestion locative, si vous souhaitez mettre votre achat à la location et un service de gestion de bien si vous n’êtes pas sur place toute l’année.

 

+ 1 (305) 361 2233
miami@barnes-international.com

Barnes Miami 
1150 SW 22nd Street
33129, Miami, Florida.

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Credit photo : Ines Henedus-Garcia, 2014– via Flickr under CC BY-NC 2.0