Venta de bienes raices en Miami Florida 

Estimar

Si está considerando vender su propiedad en Florida, su Consultoría Barnes te preparare un evaluación gratuita, desarrollado a partir de un estudio de mercado real que resume un conjunto de datos: ventas comparables en el barrio o en el edificio (en el caso de un apartamento), análisis de estas propiedades comparables (estado de los bienes y otros elementos que han influido en el precio) , inventario de bienes disponibles directamente en competencia, promedio de días en el mercado antes de la venta. Este estudio permite validar el precio de venta del inmueble en base a criterios objetivos para vender al precio justo siendo competitivo en el mercado.

Mandato Exclusivo, Agente Socio

El sistema inmobiliario en los Estados Unidos se basa en una lógica de intercambio de información y cooperación entre Agentes. Basado en esta lógica: mandatos exclusivos. De hecho, para poder dar a su propiedad la mayor exposición posible, ya sea local, nacional o internacional, inicialmente solo se puede dar exclusividad a un Agente que, como resultado, puede anunciar en el MLS (archivo compartido) . La MLS está incluso parcialmente disponible para el público en general. Por ejemplo, en su sitio web, Barnes ha colocado una puente con el archivo centralizado, que permite a los compradores iniciar sus búsquedas por su cuenta, independientemente de su lugar de residencia. En Estados Unidos casi no hay ventas de particulares a particulares y menos en el mundo del lujo. Los vendedores quieren rodearse de un profesional que les acompañe durante todo el proceso de venta, y les apoye de principio a fin. Tu Asesor Inmobiliario Barnes organiza la comercialización, visita, da seguimiento a las negociaciones con el agente del comprador, presenta ofertas, te asesora sobre el contrato de compraventa, las condiciones, coordina el cierre con el abogado del comprador y el tuyo,

¿Qué costes se cargan al vendedor?

Los honorarios de la agencia suelen ser 6%, pagaderos por el vendedor y divisibles en dos: 50% para el Agente que representa al vendedor y 50% para el Agente que representa al comprador. Si el Agente encuentra un cliente directamente, puede representar a ambas partes y tiene derecho a obtener 100% de la comisión, si es lo que se ha definido en el mandato. Por tanto, los importes de las comisiones están incluidos en el precio de venta, así como las condiciones de cooperación. Estos deben estar claramente especificados en el archivo central. Cuando firma un mandato de venta, también se debe decidir la duración del mandato. La mayoría de las veces, en la medida en que la agencia vaya a realizar operaciones de comercialización del inmueble, se exige un mínimo de 6 meses. Más allá de los honorarios de la agencia, los "gastos de cierre" (gastos de notario) varían entre 1,5 y 2%. A esto hay que sumar los honorarios legales por la preparación de los “documentos del vendedor”. Estos varían entre $1,000 y $2,000 dependiendo de la firma.

“staging” o cómo mostrar tu propiedad de la mejor manera

La presentación de la propiedad es decisiva en Estados Unidos. Es una verdadera "puesta en escena" cuando estás en bienes raíces de lujo. Esta tendencia también se ha exportado a Europa, bajo el nombre de “home staging”. La idea no es solo presentar su propiedad de la mejor manera, sino despersonalizarla para que el comprador potencial se proyecte mejor en la casa o apartamento. Tu Consultor Barnes te asesorará sobre lo que se puede mejorar, teniendo el ojo crítico de los futuros visitantes. Si es necesario, recomendaremos contratistas para realizar algunos trabajos y ajustes necesarios, o incluso una empresa de montaje que incluso puede instalar muebles temporales y mejorar los espacios habitables. Nos aseguramos de que la propiedad esté lista para un paso imprescindible: el reportaje fotográfico y de vídeo.

En Barnes le damos especial importancia a las fotos, siendo la primera impresión crucial para atraer a un prospecto. Trabajamos con un equipo de fotógrafos profesionales de calidad, especializados en bienes raíces. Cada sesión de fotos puede durar desde una hora hasta medio día completo y es supervisada por tu Consultora quien se encarga de todos los detalles. El informe se ofrece a nuestros clientes.

Convoca a reconocidos profesionales para tu venta inmobiliaria en Miami 

Merchandising, marketing y publicidad

Su Consultor pondrá el anuncio en el archivo centralizado de la Asociación de Agentes Inmobiliarios, la “MLS”, con una descripción detallada, las condiciones de las visitas, las fotos. Esto le da a su propiedad la máxima exposición, tanto a nivel local como nacional. En Barnes, también le permitimos beneficiarse del poder de nuestra red internacional, realizando campañas en línea y fuera de línea, que incluyen una combinación de medios: publicidad, artículos, folletos, operaciones de relaciones públicas (en el caso de grandes propiedades de lujo) . Nuestros equipos son expertos en marketing y comunicación, esto es parte de nuestra diferencia.

De la visita… a la oferta

El Consultor se compromete a estar totalmente disponible para no perder ninguna oportunidad de mostrar la propiedad. Los propietarios generalmente no están presentes durante las visitas, los dos Agentes (del vendedor y del prospecto) cooperan, cada uno en interés de sus respectivos clientes y la finalización de la transacción.

Para propiedades de alta gama, calificamos a los visitantes previamente de acuerdo con el Agente que los acompaña. Regularmente organizamos jornadas de puertas abiertas para agentes colaboradores (Broker's open) y para el público en general (Open house). En Estados Unidos las visitas se realizan todos los días de la semana, es decir los 7 días de la semana.En Barnes estamos muy atentos a la calidad de las visitas: presentación, puntualidad, explicaciones detalladas, justificación del precio con comparables, etc. Este es un momento estratégico en la venta.

Cuando un cliente está interesado, si está representado, es su Agente quien redacta la oferta que se convertirá en el contrato final en caso de aceptación. Se le debe proporcionar la "divulgación del vendedor" que es un documento declarativo completado por el vendedor sobre el estado de la casa o lo que sabe. Los términos negociables en el contrato "tal cual" son la duración del período de inspección, el método de pago (solo efectivo o efectivo y crédito), la fecha de cierre deseada (firma y entrega de llaves), la responsabilidad de los costos financieros de copropiedad en el caso de un apartamento (por ejemplo en el caso de recaudación de fondos ya votada) etc.

Una vez que la oferta ha sido aceptada por todas las partes, se “ejecuta” y llega el período de inspección. El comprador querrá comprobarlo todo y en ocasiones tenderá a pedir un descuento adicional si identifica sorpresas desagradables. A menudo es una segunda negociación. Durante este período, el vendedor debe cooperar con la "diligencia debida" solicitada por el comprador: inspección adicional, arquitecto para el trabajo posterior, "tasador" (estimación oficial).

El cierre o escritura de compraventa

El abogado del propietario prepara los "documentos del vendedor" que luego envía al "agente de cierre" responsable de la ejecución de la escritura de venta. Si el comprador no necesita estar presente para la compra y puede firmar los documentos electrónicamente con autenticación virtual, el vendedor debe firmar los documentos en el sitio o ante un notario certificado. Si vive fuera de los Estados Unidos, este notario certificado se puede encontrar en la Embajada de los Estados Unidos en el lugar de residencia (con cita previa). Los no residentes están sujetos a FIRPTA. Los impuestos estadounidenses (IRS) retienen parte de los ingresos de la venta hasta que se calculen los impuestos sobre las ganancias de capital. El reembolso del saldo puede tomar de 6 meses a un año.

En los Estados Unidos, el comprador y el vendedor rara vez se encuentran. El "cierre" a menudo lo hace cada parte en la oficina de su abogado, pasando los documentos entre los dos interlocutores.

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