Venda de imóveis em Miami, Flórida 

Estimativa

Se você está pensando em vender seu imóvel na Flórida, seu Consultor Barnes irá preparar para você um avaliação gratuita, desenvolvido a partir de um estudo de mercado real que resume um conjunto de dados: vendas comparáveis no bairro ou no prédio (no caso de um apartamento), análise desses imóveis comparáveis (estado dos bens e outros elementos que influenciaram o preço), estoque de produtos diretamente competitivos disponíveis, média de dias no mercado antes da venda. Este estudo permite validar o preço de venda do imóvel com base em critérios objetivos de forma a vender ao preço certo e ao mesmo tempo ser competitivo no mercado.

Mandato exclusivo, agente parceiro

O sistema imobiliário nos Estados Unidos assenta numa lógica de partilha de informação e cooperação entre Agentes. Na base desta lógica: mandatos exclusivos. Com efeito, para poder dar ao seu imóvel a maior exposição possível, seja local, nacional ou internacional, inicialmente só poderá haver uma exclusividade dada a um Agente que, consequentemente, poderá colocar o anúncio no MLS (ficheiro partilhado). A MLS é parcialmente visível pelo público em geral. Por exemplo, em seu site, Barnes colocou um ponte com o arquivo centralizado, que permite ao comprador iniciar suas buscas por conta própria, independente do local de residência. Nos Estados Unidos, quase não há vendas entre particulares, e ainda menos no mundo do luxo. Os vendedores desejam se cercar de um profissional que os apoie em todo o processo de vendas e do início ao fim. O seu Consultor Barnes Real Estate organiza o marketing, visita, acompanha as negociações com o agente do comprador, apresenta propostas, aconselha-o sobre o contrato de compra, condições, coordena o fecho com o advogado do comprador.

Quais custos são pagos pelo vendedor?

As taxas de agência são geralmente 6%, pagas pelo vendedor, e divisíveis em duas: 50% para o Agente que representa o vendedor e 50% para o Agente que representa o comprador. Se o Agente encontrar um cliente diretamente, pode representar ambas as partes e tem direito a obter a comissão 100%, se assim for definido no mandato. Os valores das comissões estão, portanto, incluídos no preço de venda, bem como nas condições de cooperação. Estes devem então ser claramente especificados no arquivo central. Quando você assina um mandato de vendas, a duração do mandato também deve ser decidida. Na maioria das vezes, como a agência realizará operações de marketing no imóvel, é solicitado um prazo mínimo de 6 meses. Além das taxas de agência, as “taxas de fechamento” (taxas notariais) variam entre 1,5 e 2%. A isto será necessário acrescentar honorários advocatícios para elaboração de “documentos do vendedor”. Estes variam entre $1.000 e $2.000 dependendo da empresa.

“Staging” ou como mostrar a sua propriedade da melhor forma

A apresentação do imóvel é decisiva nos Estados Unidos. É uma verdadeira “encenação” quando se está em imóveis de luxo. Esta tendência também tem sido exportada para a Europa, sob o nome de “home staging”. A ideia não é apenas apresentar o seu imóvel da melhor forma, mas sim despersonalizá-lo para que o potencial comprador se possa imaginar melhor na casa ou apartamento. Seu Consultor Barnes irá aconselhá-lo sobre o que pode ser melhorado, tirando o olhar crítico dos futuros visitantes. Se necessário, recomendaremos empreiteiros para realizar algumas obras e ajustes necessários, ou uma empresa de montagem que possa até instalar móveis provisórios e valorizar os espaços habitacionais. Garantimos que o imóvel esteja pronto para uma etapa essencial: a reportagem fotográfica e vídeo.

Na Barnes, damos especial ênfase às fotos, sendo as primeiras impressões cruciais para atrair um cliente potencial. Trabalhamos com uma equipa de fotógrafos profissionais de qualidade, especializados em imobiliário. Cada sessão fotográfica pode durar de uma hora a meio dia inteiro e é supervisionada pelo seu Consultor que cuida de todos os detalhes. O relatório é oferecido aos nossos clientes.

Conte com profissionais reconhecidos para a venda de seu imóvel em Miami 

Marketing, marketing e publicidade

O seu Consultor colocará o anúncio no arquivo centralizado da Associação de Corretores de Imóveis, o “MLS”, com descrição detalhada, condições de visitas, fotos. Isto dá à sua propriedade a máxima exposição, tanto local como nacional. Na Barnes, também lhe permitimos beneficiar do poder da nossa rede internacional, liderando campanhas online e offline, incluindo um mix de meios: publicidade, artigos, brochuras, operações de relações públicas (no caso de bens de grande escala) .luxo). Nossas equipes são especialistas em marketing e comunicação, isso faz parte do nosso diferencial.

Da visita… à oferta

O Consultor compromete-se com a total disponibilidade para não perder nenhuma oportunidade de mostrar o imóvel. Os proprietários geralmente não estão presentes durante as visitas, os dois Agentes (do vendedor e do prospect) cooperam, cada um no interesse dos respectivos clientes e na concretização da transação.

Para imóveis de alto padrão, qualificamos previamente os visitantes em acordo com o Agente que os acompanha. Organizamos regularmente dias abertos para agentes cooperantes (Broker's open) e para o público em geral (Open house). Nos Estados Unidos as visitas são feitas todos os dias da semana, portanto 7 dias por semana. Na Barnes estamos muito atentos à qualidade das visitas: apresentação, pontualidade, explicações detalhadas, justificação do preço com comparáveis, etc. Este é um momento estratégico na venda.

Quando um cliente está interessado, se estiver representado, é o seu Agente quem elabora a oferta que se tornará o contrato final em caso de aceitação. Você deve fornecer-lhe a “divulgação do vendedor” que é um documento declarativo preenchido pelo vendedor sobre o estado da casa ou do que ele tem conhecimento. Os termos negociáveis no contrato “como está” são a duração do período de inspeção, a forma de pagamento (somente dinheiro ou dinheiro e crédito), a data de fechamento desejada (assinatura e entrega das chaves), responsabilidade financeira de co- encargos de propriedade no caso de apartamento (por exemplo no caso de angariação de fundos já votada) etc.

Uma vez aceita a oferta por todas as partes, ela é “executada” e inicia-se o período de fiscalização. O comprador vai querer conferir tudo e às vezes tenderá a pedir um desconto adicional caso sejam identificadas surpresas desagradáveis. Muitas vezes, esta é uma segunda negociação. Durante este período, o vendedor deverá cooperar com a “due diligence” solicitada pelo comprador: fiscalização adicional, arquiteto para obras posteriores, “avaliador” (orçamento oficial).

O fechamento ou ato de venda

O advogado do proprietário prepara os documentos do vendedor que depois envia ao agente de fechamento responsável pela execução da escritura de venda. Caso o comprador não precise estar presente para a compra, podendo assinar os documentos eletronicamente com autenticação virtual, o vendedor deverá assinar os documentos no local ou perante cartório credenciado. Se você mora fora dos Estados Unidos, este notário certificado está localizado na Embaixada Americana no seu local de residência (mediante agendamento). Os não residentes estão sujeitos ao FIRPTA. As autoridades fiscais americanas (IRS) retêm parte do valor da venda enquanto aguardam o cálculo dos impostos sobre o ganho de capital. O reembolso do saldo pode levar de 6 meses a um ano.

Nos Estados Unidos, o comprador e o vendedor raramente se encontram. O “fechamento” é muitas vezes feito por cada parte na presença do seu advogado, passando os documentos entre os dois interlocutores.

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