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Guide du propriétaire / bailleur à Miami

propriétaire miami

Lorsque vous êtes propriétaire d’un bien immobilier à Miami et que vous souhaitez le mettre en location, il est important de se familiariser avec le processus et les différentes étapes qui peuvent varier en fonction des pays. Une chose est certaine, la Floride offre de nombreux avantages aux propriétaires ! Les baux sont d’une durée d’un an donc il est aisé de changer de locataire ou de récupérer son bien si nécessaire. Les lois protègent les propriétaires contre les mauvais payeurs, et les gains peuvent être amortis pendant la durée de détention du logement si l’on a bien structuré son achat.

I – Choisir un professionnel

En Floride, comme dans la plupart des Etats-Unis, les propriétaires passent par un professionnel de l’immobilier pour la mise en location. Le Consultant Barnes vous donne une estimation précise, une exposition maximale de votre bien via le MLS (base de données partagée aux USA). Il prend alors en charge les visites, la négociation, le contrat et les états des lieux (entrée et sortie). Un rôle complet et primordial quand on est  à distance. Quelques sites proposent de la location directe entre particuliers mais ne vous offrent aucun soutien, aucune aide dans la préparation du contrat, le suivi des paiements, le règlement de conflits éventuels et la gestion du bien.

II- L’estimation, signature du mandat et mise en location

Barnes Miami bénéficie d’un département intégré et dédié à la location de votre bien immobilier. Dès lors que votre décision de louer votre propriété est prise, vous serez mis en relation avec un Consultant Barnes qui réalisera une estimation très précise en se basant sur les locations comparables dans l’immeuble, ou dans le quartier recherché ainsi que sur l’offre concurrente disponible. Lorsque l’on met son appartement ou sa maison en location, l’essentiel est de ne pas perdre de temps et donc de l’afficher au juste prix. Chaque semaine qui passe est une perte de loyer et finalement mieux vaut louer rapidement que de consentir des baisses.

Lorsque le prix et les conditions auront été validés avec votre Consultant, celui-ci vous fera parvenir un LISTING AGREEMENT (équivalent du mandat de vente en France) qui officialisera la mise en location de votre bien immobilier au prix et aux conditions fixés en amont.

C’est à partir de cette étape que toutes les actions marketing pour promouvoir votre propriété seront mises en place afin de trouver un locataire qualifié au meilleur prix. Pour donner toutes les chances à votre bien, Barnes s’attache à publier des photos de qualité et propose des présentations soignées, et ce, même sur les petits budgets. En ce qui concerne les biens de luxe, nous réaliserons des vidéos et stratégies marketing ciblées, notamment auprès de notre clientèle internationale et corporate.

III – Les frais de location à la charge du propriétaire 

Pour les locations d’une année (durée maximale d’un bail en Floride), les frais de mise en location sont à la charge du propriétaire et ils correspondent à 10% du loyer annuel par an, renouvelables. Pour les locations de courte durée (short term), les honoraires d’agence dépendent du montant de la location et de la durée (demande sur mesure).

Si tout est toujours négociable, le propriétaire est le plus souvent responsable :

  • des charges de l’immeuble (dans le cadre d’un « condo » appartement),
  • de l’entretien du jardin et de la piscine (pour les maisons),
  • des dépenses d’entretien de plus de $300,
  • du paiement des impôts fonciers.

IV – Le « Lease Agreement » ou Bail de location

Afin de protéger au mieux nos clients, nous utilisons le Lease Agreement élaboré et validé par le barreau de Floride et l’association des REALTORS du Comté de Miami Dade. C’est le document standard le plus courant entre les Agents Immobiliers Licenciés.

Les baux aux Etats-Unis sont d’une durée maximum d’une année et renouvelables chaque année.

Votre Consultant Barnes, dès lors qu’il reçoit une offre de location bien documentée (offre écrite, papiers d’identité, visa le cas échéant, bulletins de paie, références etc.) vous la fait parvenir pour accord préalable. Ensuite, il se charge de préparer le bail. Barnes, ayant une bonne pratique des locations, ajoute des clauses qui protègent toujours plus ses clients propriétaires.

Il est en général demandé au locataire un dépôt de garantie de 3 mois (premier et dernier mois de loyer plus un mois de caution ou « security deposit »). Un état des lieux d’entrée et de sortie est réalisé par votre Consultant dès la remise des clés. Dûment signé par toutes les parties, il permet de justifier des retenues sur caution éventuellement nécessaires en cas de problème.

V – La gestion du bien 

Les clients de Barnes Miami bénéficient depuis plus de 10 ans d’un département de gestion de biens,  « property management »  [lien cliquable vers la présentation du PM]. Ce département prend le relais en cas de réparation, entretien, gestion des comptes et des paiements fournisseurs. C’est un service précieux notamment dans l’optimisation de son investissement locatif.