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GUIDE DU LOCATAIRE – LOUER UN BIEN À MIAMI

locataire miami

S’entourer d’un bon professionnel de l’immobilier 

Si vous souhaitez louer un appartement ou une maison à Miami ou en Floride, il est fortement recommandé d’être accompagné par un professionnel de l’immobilier, comme lorsque vous achetez (cf notre guide de l’acheteur). Ce consultant immobilier est rémunéré par le propriétaire, ses honoraires sont donc inclus dans le prix de la location. Dans la mesure où il a accès à tous les biens officiellement sur le marché, il peut vous faire parvenir des sélections dans différents quartiers et à différents prix. Barnes gère un grand nombre de propriétés appartenant à des investisseurs et dispose aussi d’un portefeuille de propriétés hors marché. Votre agent doit être Licencié de l’Etat de Floride (Realtor ®), ce qui est le cas de tous les Consultants chez Barnes. Vous pouvez vérifier que votre agent est toujours « actif » en allant sur le site www.myfloridalicence.com. Pourquoi ne pas traiter directement de locataire à propriétaire ? Tout simplement parce que vous vous privez d’une aide précieuse, de conseils uniques et pourtant gratuits pour vous. Votre agent vous guide dans les démarches de location, d’installation, d’acceptation du dossier auprès de l’association et vous épaule en cas de problème en cours de bail ou à la fin du bail.

Etape 1 : l’offre et le contrat de location

Lorsque vous avez un coup de cœur pour un bien, n’hésitez pas trop longtemps ! S’il est au bon prix, il y a de fortes chances pour qu’il soit loué rapidement dans une période où l’offre de biens à la location est assez restreinte. Votre Consultant Barnes vous indiquera si il y a une marge de négociation ou si c’est risqué. En effet, il dispose de l’historique des prix des dernières locations, et de l’inventaire des biens concurrents. Comme lorsque l’on achète, le Consultant prépare une offre qui récapitule les conditions de la location. Pour mettre toutes les chances de son côté, il faut accompagner l’offre d’un chèque représentant le premier mois de loyer. Ce chèque sera encaissé sur le compte séquestre de Barnes dès que l’offre est acceptée, comme preuve de votre motivation et de votre sérieux. Ce montant est remboursé intégralement si le contrat de location n’est pas « executed » c’est-à-dire signé et validé par toutes les parties, ou si vous n’avez pas été accepté par l’association des copropriétaires (HOA). Ce montant n’est pas remboursé si tout est signé, si vous avez été approuvé, mais que vous changez d’avis avant l’entrée dans les lieux.

Il est aussi recommandé de joindre à l’offre des documents officiels : pièce d’identité, fiches de paie, lettres de référence de précédents propriétaires, relevés de banque, etc. Si vous avez préparé ce dossier à l’avance, vous êtes tout de suite crédible et votre « candidature » aura du poids.

L’offre est soumise au propriétaire par votre consultant Barnes, mais via son agent qui le représente. C’est le principe de la coopération. Si l’offre est acceptée, elle revient signée par le propriétaire, et vous attendez ensuite le contrat final préparé cette fois-ci par l’agent du propriétaire. Ce contrat est la plupart du temps standard, déjà approuvé par l’association des Realtors et le barreau des avocats de Floride, il est très complet. Certaines clauses sont négociables. Si le contrat n’est pas celui officiellement approuvé par l’Association et le barreau, nous vous conseillons de le faire réviser par un avocat.

Etape 2 : la candidature « application » 

Si vous louez un appartement « condo », le contrat de location doit être complété avec l’approbation de l’association de l’immeuble. Vous devez, à vos frais (en moyenne $100 à $150), faire une candidature en bonne et due forme, parfois en ligne. Le questionnaire est très complet et il doit être rapidement retourné avec un chèque. L’association vous convoque en général pour une interview sur place, ou pour un rendez-vous téléphonique, qui finalisera votre approbation et vous donnera les règles de fonctionnement de l’immeuble et/ou de la communauté. Le processus peut être rapide ou au contraire se prolonger sur 2 à 3 semaines selon l’efficacité de l’association. Il faut donc se renseigner sur ce délai au préalable pour ne pas être pris de cours dans votre calendrier. Dans un immeuble, l’ascenseur doit être réservé pour le jour du déménagement, il est important d’y penser à l’avance.

Dans le cas de la location d’une maison, cette application sera faite par un organisme indépendant en ligne.

Etape 3 : l’état des lieux

L’état des lieux est une étape essentielle car elle vous protège contre l’utilisation abusive de votre caution. Les retenues sur les cautions sont très encadrées en Floride, à condition d’avoir un état des lieux détaillé qui répertorie les défauts et problèmes de l’appartement. Chez Barnes, nous vous accompagnons à l’entrée comme à la sortie, et prenons des photos et des vidéos pour disposer de toutes les preuves en cas de litige.

En cas de problème

Vous êtes installé enfin, et profitez de votre nouveau chez vous au soleil ! En cas de problème, documentez toujours par un écrit. Aux Etats-Unis, les écrits sont essentiels, au cas où un arrangement à l’amiable n’est pas trouvé. Une lettre d’avocat, pour une somme raisonnable, est également un bon moyen de ne pas prolonger un conflit simple.

A retenir :

Les clauses les plus fréquentes

  • Contrat d’un an maximum, renouvelable si nécessaire.
  • Paiement d’un mois de caution, du premier mois et du dernier mois : soit 3 mois d’avance avant d’entrer dans les lieux.
  • Paiement comptant d’avance quand vous n’avez aucun historique ni emploi précédent aux Etats-Unis. Rare pour les petits budgets mais peut arriver sur les biens de prestige.
  • Taille des animaux domestiques très règlementée
  • Caution  pour les parties communes de l’immeuble (dans ce cas elle est payée par le propriétaire).

Qui est responsable de quoi ?

Le locataire :

  • les clés (en cas de perte, vous devez payer les changements de serrure) ;
  • le remplacement des filtres de l’air conditionné (tous les mois) ;
  • les petites réparations d’une somme inférieure à $300 (doivent être précisées et peuvent être négociées) ;
  • l’électricité, le gaz, l’internet dans les appartements, l’eau dans les maisons ;
  • l’assurance individuelle.

Le propriétaire

  • les charges ;
  • les impôts locaux ;
  • l’eau dans les immeubles ;
  • les assurances ;
  • l’entretien de la piscine et du jardin dans les maisons.

Les pièges à éviter ?

  • louer pour une période de moins de 6 mois dans un immeuble qui ne l’autorise pas ;
  • sous-louer sur des sites spécialisés ou à des amis lorsque c’est interdit.